Administré par l’article L. 214-28 du Code monétaire et financier, le FCPR (Fonds Commun de Placement à Risques) est une forme de fonds de capital-investissement non-professionnels, qui requièrent l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et ils sont dédiés à l’investissement en “titres d’entreprises non cotées« .
Autrement dit, 50 % de ces actifs doivent être investis en titres d’entreprises non cotées et plus particulièrement en “titre ouvrant droit au capital”. Dans le cadre d’un FCPR dans le domaine de l’immobilier, les fonds adressés à l’investissement dans le non coté sont faits au travers d’investissements obligataires, qui sont principalement convertibles. Dans ce cas de figure, cela se présente sous forme d’un FCPR perpétuel ayant une durée de vie de 99 ans à partir de la date de constitution. Par ailleurs, les souscriptions sont permises à tout moment.
Ceci étant dit, il faut savoir qu’avec les solutions FCPR, c’est plutôt bénéfique pour réaliser des investissements dans l’immobilier. Il est effectivement possible d’en tirer plusieurs avantages. Dans cet article, nous faisons justement le point sur tout cela.
L’intérêt d’investir dans l’immobilier à l’aide des solutions FCPR
Le premier atout des solutions FCPR en termes d’investissement dans l’immobilier, c’est qu’elles viennent en quelque sorte combler le manque de simplicité en termes de financement des projets immobiliers.
En effet, les normes Bâle III contribuent à une augmentation significative du pourcentage de fonds propres exigé par les banques partenaires des opérations de promotion et malgré les taux d’intérêts bas, ce type de financement est assez complexe. Cela demande généralement :
- Une bonne connaissance dans le domaine de l’immobilier ;
- Une excellente maîtrise du financement ;
- Une approche innovante pour investir dans l’immobilier.
Ainsi, afin d’obtenir des solutions plus adaptées, d’autres méthodes sont mises en application comme les obligations simples, les convertibles, l’Equity, etc. Lorsqu’il s’agit d’obligations simples ou convertibles, les taux d’intérêts bruts se situent habituellement entre 8 % et 12 %. Quant au rendement final, il sera inférieur une fois que les frais et les probabilités de défaut des émetteurs aient été pris en considération.
Le FCPR : Un fonds court et distribuant
Dans le cas d’un FCPR, il faut savoir que la durée de blocage est courte pour une durée de vie de 99 ans à partir de la date de constitution, autorisant par la même occasion les souscriptions à tout moment.
Ensuite, à la date de sortie, le souscripteur peut éventuellement faire la demande d’un rachat de ses parts tous les trimestres. En revanche, si la durée de détention des parts est de moins de 3 ans, il y aura des pénalités de sortie applicables. En ce qui concerne les rachats, ils sont en général honorés, sans que cela soit garanti, dans une limite de 5 % de l’actif net du fonds par trimestre.
À noter aussi que pour faire un investissement dans le FCPR, la durée de placement conseillée est de 8 ans.
En cas de défaut de l’émetteur, des coupons des obligations souscrites seront perçus dans le but de réaliser une distribution annuelle. Ici, le fonds permet une distribution régulière des coupons. En outre, afin que le risque soit diversifié, il est possible de cibler des obligations visant du financement d’opérations variées comme :
- Les opérations neuves ou de réhabilitation ;
- Les collectifs résidentiels ou mixtes de taille moyenne ;
- Les immeubles de bureaux (loués partiellement et de taille intermédiaire) ;
- Des actifs immobiliers de service (par exemple des auberges de jeunesse, les résidences de coliving ou de coworking, etc.)
