Quel type de logement pour votre location meublée non professionnelle (LMNP) ?
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Le particulier qui acquiert un logement et le loue meublé à un tiers entre dans la catégorie de la “location meublée non professionnelle” (LMNP). On parle aussi de LMNP dans le cadre de la location d’une résidence de services (seniors, étudiants, etc).
Dans tous les cas, la LMNP s’adresse aux investisseurs désireux de développer leur patrimoine ou de préparer leur retraite puisqu’elle permet de percevoir un revenu mensuel sous la forme de loyers.
Pour que la LMNP soit optimale, il convient de sélectionner minutieusement le logement acquis. Après une brève introduction au statut LMNP, nous vous présenterons les biens éligibles à ce mécanisme locatif pour terminer par une illustration en région.
Qu’est-ce que la LMNP ?
La location meublée non professionnelle est une niche fiscale permettant à l’investisseur de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs gérés. Ce statut fiscal concerne la location de logements meublés occupés à titre de résidence principale par le locataire. Autrement dit, l’activité de LMNP concerne la location d’un local, appartement ou chambre, destiné à l’habitation et directement habitable par le locataire en tant que résidence principale.
Studio ou T2 ?
Pour ce qui est de la nature du bien immobilier servant à la LMNP, il convient de respecter les fondamentaux de l’investissement immobilier, à savoir l’emplacement et la demande locative. Cependant, outre ces critères, il existe une liste précise de biens éligibles au statut LMNP.
Emplacement et demande locative
Pour avoir la certitude de rentabiliser votre investissement locatif, il vous est recommandé de cibler un bien immobilier situé dans le centre-ville d’une grande métropole, dans une zone touristique ou encore proche d’un bassin d’emplois. À ce titre, un LMNP à Bordeaux, Toulouse ou encore Montpellier a toutes les chances d’apporter une bonne rentabilité.
En effet, dans ces villes, le marché immobilier est tendu en raison, notamment, de zones d’activités créatrices d’emplois et de la présence d’universités brassant une abondante population d’étudiants. Dans ce contexte, la demande locative dans ces zones proviendra majoritairement de cadres de société, en intérim, stage ou mission et d’élèves inscrits dans l’enseignement supérieur.
Aussi, pour répondre aux besoins de ces types de locataires, il convient de miser sur de petites surfaces telles que studios voire T2. Néanmoins, les biens de cette nature impliquent un taux de rotation élevé. Pour contourner cet écueil, il est envisageable de se tourner vers un investissement “clé en main”, plus proche du produit financier que de l’immobilier.
Il est alors question d’opter pour l’achat d’un lot neuf – en VEFA pour la plupart – au sein d’une résidence de services, qui sera mis en gestion auprès d’une entreprise spécialisée. Pour investir en lmnp dans le bordelais, il vous suffit de choisir un bien immobilier meublé et de vous renseigner quant à l’état du marché locatif dans le secteur d’acquisition afin de vous informer des loyers pratiqués dans le secteur.
“Pour mémoire, tous les biens acquis dans une résidence services sont donnés en gestion, par les particuliers, via un bail commercial, à un exploitant unique” – Extrait de l’article “Les atouts confirmés de la location meublée non professionnelle”, publié le 26 septembre 2019 sur le média en ligne l’Opinion.
Logements éligibles LMNP
Le bien loué au titre d’une location meublée non professionnelle peut faire partie d’une résidence de services dédiée aux seniors, au tourisme – d’affaire ou non – aux étudiants ou encore aux personnes âgées vivant en établissements médicalisés. Dans ce contexte, un bail commercial est nécessairement signé entre l’acquéreur et un gestionnaire locative pour une période de 9 à 12 ans, renouvelable.
La durée d’un bail en location meublée est moins rigide qu’en location “nue” : les baux étudiants peuvent, par exemple, être établi pour une durée minimale de 9 mois. Cela permet au propriétaire de mettre plus facilement fin à son engagement avec le locataire.
En d’autres termes, au titre des logements éligibles à la LMNP, l’on retrouve :
l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
“En réalisant un investissement dans un logement meublé en résidence de services, l’investisseur peut également bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard”.
Exemple en région
Depuis l’ouverture en 2017 de la ligne à grande vitesse reliant Paris à Bordeaux (LGV “Sud Europe Atlantique”), le territoire girondin pratique assidûment la location meublée. Cela fait plusieurs années maintenant que la demande locative explose au sein de la Perle de L’Aquitaine en raison du caractère attractif de la ville qui tient à plusieurs éléments tels que son dynamisme économique, sa vitalité démographique ou encore la présence croissante d’étudiants dans la métropole.
